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北京丰台楼市，持续低迷。
去年，这里共新开了6个新盘，其中表现最好的，当属建发金茂观宸一期——成为丰台乃至京城楼市的当红热盘。
另外，金茂璞逸丰宜表现也尚可；其余皆乏善可陈。
市场对丰台市场的信心，仍旧不足。
不过，这种现象，有望在新的一年，迎来转机。
载体便是嘉棠璟樾，它有望接力建发金茂观宸，成为丰台楼市，又一个热盘。
嘉棠璟樾正式开盘的日子，已锁定：本周末的3月22日。
这个位于丰台区的准豪宅，从拿地到开盘，经历了先抑后扬的过程。
2025年9月5日，北京建工地产、北京城建发展及住总金地联合体，以29亿元的地价，摘得嘉棠璟樾地块，折合楼面价5万元/平米。
彼时，正是2025年北京楼市持续承压、分化加剧的时刻。
外界对它的前景，并非一致的看好。
转折点，发生在售楼处和样板间开放后。
春节前，嘉棠璟樾正式蓄客，人气很旺，大大超出外界预期；节后，持续依旧，甚至出现了预约看房、分批限流的场景。
在花姐看来，嘉棠璟樾前期表现，能大超外界预期，至少有两个关键因素：
1、它身处西三、四环之间，这里新地供应已多年断档，理论上积攒了不少改善需求；
2、优越的区位加持，嘉棠璟樾几乎没有对标者，距离它最新的两个新盘，是中海丽金府和丽泽叁號院，直线距离，分别为5.5公里和6.1公里。
虽然后二者的位置更佳，但体现在价格上，嘉棠璟樾的性价比就出来了。
它的预售均价，比中海丽金府和丽泽叁號院，分别便宜了2.89万-3.18万元/平，以及1.72万-2.15万元/平。
当这个最核心要素凸显后，也就能理解嘉棠璟樾未开先火的核心逻辑了。
丰台主流赠送尺度
操盘手北京建工地产对嘉棠璟樾的产品定位，较为清晰：
整体偏改善，兼顾少量刚改。
它共规划了8栋10至18层住宅，共437户。
产品共分5个面积段位：99平三居，118平、138平、155平、176平四居。除99平为三居室外，其余皆为4居室。
它具体的户型分配比例为：
99平，共89套，占比20.37%；118平，共77套，占比17.62%；138平，共173套，占比39.59%；155平，共34套，占比7.78%；176平，共64套，占比14.65%。
在赠送尺度上，嘉棠璟樾并没有逾矩。
它的赠送手段，主要分三种：内嵌阳台+设备平台+飘窗。
1、内嵌阳台进深1,5米，99平只在主卧中，剩余户型则南向通面；
2、设备平台进深1米，所有户型北向均只有一处；
3、飘窗主要集中在99平和138平边户型中，南向客厅和侧面均有。
嘉棠璟樾的这个赠送尺度，可对标的是建发金茂观宸二期，可谓目前丰台楼市的主流。
选房大攻略
嘉棠璟樾的预售证，是一次性领取的。
它的最低预售单价，为84871.83元/平，总价835.82万元；最高为93387.32元/平，总价1464.19万元。
平均预售价约在8.9万元/平左右。
虽暂无网签数据，但参考其5万元/平的楼面价，及周边存量项目的价格，嘉棠璟樾的实际成交价，最低应在7.6万元/左右，平均约8万元/平左右。
关于它一房一价的选房功率，花姐归纳如下：
1#135-138平
该楼栋位于嘉棠璟樾最北边，共18层，首层局部架空，从东到西共三个单元，103套房源。
东西两个端户的具体面积为137.28平，中间户为约135平。
如果仅从价格的角度考虑，花姐建议该楼栋优选的房源，为2单元。
实际成交价若以9折计算，整体为约8万元/平左右，且前方视野开阔，与4#的距离为62.81米，性价比较高。
1#的产权得房率为80%，作为18层的建筑，这个数据堪称优秀。若加上赠送面积后，实际得房率约在88%左右。
该楼在1#的东南方，位于小区东边北侧，17层，一个单元，两梯两户，面积为156.77平，共34套。
东户预售均价为90173.79元/平，比西户整体便宜了约1000元/平。主要因东户紧挨着红线，旁边便是现状小区靛厂家园；西户则可观小区中央园林。
楼层价差上，东户次顶和顶层为6000元/平，西户为5300元/平；2层和1层的差价，东户为1000元/平，西户为3000元/平。
另外，东户3层和2层之间，有2100元/平的价差，西户则为300元/平。
2#的选房攻略，花姐建议，如果从舒适性角度看，西户更佳一些。
毕竟，上千万的总价，东西户的差距，仅在数十万元。
2#的产权得房率为80.21%，同样不低，加上赠送面积后，实际得房率约在87%左右。
位于小区的西边北侧，南边是嘉棠璟樾的正大门和下沉庭院，18层，一个单元，共36户。
东户具体面积为123.57平，整体预售均价88508.25元/平。该户型属于118平段位，面积稍大些。
次顶和顶层价差4800元/平，3层至17层的价差为300元/平，2层与首层为1000元/平，2-3层1100元/平。
西户具体面积99.7平，整体预售价87815.8元/平。
次顶层和顶层价差4300元/平，3层至17层为300元/平，2、3层为200元/平，首层和2层为100元/平。
在小面积段位楼栋中，3#虽靠近大门，略有嘈杂，但相比南边几栋，要好一些。
它的产权得房率为74.66%，加上赠送面积，东西户的实际得房率，约在82%左右。
它是嘉棠璟樾的楼王，位于小区的正中央，为一栋16层建筑，西边便是小区下沉庭院，共64户。
4#东西边户，是楼王户型，具体面积为178.42平米；中间为153.28平米户型。
从预售信息看，它的一、二单元的价格一致，是整个小区价格最贵的楼栋。
楼王东西户的预售均价，都是92412.85元/平，中间的153平均价为91551.1元/平。
次顶和顶层的差价为1700元/平，再往下至8层的价差为100元/平，7、8层价格一致，3-6层价差300元/平，一、二层为100元/平。
如果仅从该楼的预售价看，性价比较高的除了次顶层外，还有7、8层。前者毕竟和顶层差价只有1700元/平，后者0差价。
4#的产权得房率很高，为81.55%，加上赠送面积后，实际得房率可在88%左右。
位于小区东边南侧，18层，只有一个单元，面积138.46平米，共36套房源。
东户的整体预售均价为88608.92元/平，比西户便宜了1777.78元/平。原因是，东户紧挨红线，在视野上稍逊些。
东户的次顶和顶层差价为5300元/平，西户则为6300元/平。
另外，一、二层和二、三层的差价，东西户也有所不同，各相差了1000元/平；其余楼层差价均为300元/平。
在嘉棠璟樾138平米段位中，5#西户的价格是最贵的。
花姐认为，若在意视野和采光，选择5#是个不错的选择；若在意价格，则可优先考虑1#户型。
5#的产权得房率为79.32%，加上赠送面积后，实际得房率约在86%，比1#稍差一些。
它位于小区正大门的南侧，为一栋18层建筑，两个单元，多段位户型组合，共68户。
东单元户型室138平段位中最大的，东边户具体为142.32平米，中间户为140.35平；西单元边户96.56平米，中间户115.52平米。
东单元边户型的整体预售均价为89044.08元/平，比中间户贵了1000元/平；它们的楼差价一致，次顶和顶层为4800元/平，首层和二层为600元/平。
115.52平的整体预售均价为86362.04元/平，略微比西边户96.56平米便宜一些。
二者次顶和顶层的差价都是3600元/平。115.52平二层和三层价格相同；96.56平5层和4层的价格相同。
6#是嘉棠璟樾地上会所所在地，它的首层全部为架空层。但它的正南面，是整个小区车库出口，且西边临街加上北边靠近大门，会有噪音污染。
花姐认为，尽管6#在小区中整体的性价比不高，不过胜在方便。
它的产权得房率为77.16%，实际得房率因户型不同，约在82-84%之间。
该楼位于小区的南边中间位置，14层，两个单元，共56套。
一单元东边户118.73平米，中间户117.36平；二单元西边户100.38平米，中间户117.35平米。
7#是嘉棠璟樾最便宜的楼栋，整体预售均价为85715.68元/平；层差价也是整个小区最小的。
次顶和顶层差价只有900元/平，其余楼层的差价多为100元/平，部分50元/平。
在花姐看来，7#最大的优势，是与小区南边的红线，仍有32.2米距离，并非临街楼栋。
东边户最大的问题，是与前面的8#挨的太近，主卧与前面楼栋的距离，只有2米出头；西边户100平，则太靠近小区车库出入口。
相比之下，性价比最高的，是两个单元的中间户。
7#的产权得房率为75.65%，实际得房率约在82%至83%。
8#99平
位于小区的东南角，10层两个单元，全部为99平米户型，共40户。
作为最小户型的集中楼，8#的价格并不便宜，整体预售均价为88009.21元/平，最高的西边户达到了89391.83元/平。
该楼的次顶和顶层价差2900元/平；2层和3层为1900元/平；西边户首层和二层价差2200元/平，其余为1700元/平。
或许是嘉棠璟樾唯一的一栋洋房，且99平米的占比本就不高，北京建工地产才把8#的楼价，定的较高。
关于8#的选房攻略，花姐认为，反正位于小区最角落的地方，价格就非常关键，中间户是个不错的选择。
虽是洋房，但8#的产权得房率中规中矩，为80.84%，实际得房率约在89%左右。
花姐点评：
作为整体偏小高层的项目，嘉棠璟樾的产权得房率不低。
这在大户型身上，显得尤为突出，其产权得房率在整个北京楼市，属第一阵营；
这也直接导致嘉棠璟樾的实际得房率，要较丰台其他改善类高层项目，高出不少。
如果综合价格、位置、得房率等多个角度，花姐认为：
1、99平。优先选择7#，虽离车库出口较近，但视野开阔，且价格始终；其次为8#的中间户，主要出于价格考虑。
2、118平。最佳户型为7#中间户，视野不错，且不临街；其次为6#二单元中户；
3、138平。1#中间户均可选择，视野开阔，价格有优势；若考虑边户，则选择5#西边户，可观整个小区的中央园林；
4、155平。选择空间有限，2#西户性价比最高，不仅是边户，且价格在同等段位中，并非最高；
5、176平。花姐建议选择4#东边户，理由很简单，作为楼王户型，东边比西边更加清静一些。
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