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北京大兴新城新盘亮相，总是姗姗来迟。
8月11日，大兴经济开发区DX00-0302-0021、DX00-0302-0022地块项目设计方案公示。距离拿地超过了半年。
在那片神奇的土地上，慢是特色，可以枚举的例子很多：
1、2023年11月23日，大兴新城西片区DX00-0407-0007地块成交，自打2024年8月14日公示了总平图之后，就没有了声息。
2、2024年9月19日，大兴西红门6029、6030地块成交，在2025年6月9日宣布调规，至今也没动静。据说会引入万科操盘，阳台赠送很大。
3、梧桐府虽已开盘，但从拿地到入市，也耗费了1年时间；兴创沐春墅虽公示了总平图，但拿地1年尚未开盘。
这种境况，放在北京其它区域，是不可想象的。但在大兴新城，却成了常态。《大兴土拍，只剩兜底者》
它们是兄弟楼盘，大股东为当地国资大兴发展，是大兴板块土拍的兜底者。不过0021和0022背后有民营建筑商吕保明的股份。
既然身上流淌着相同的血液，它们在打造产品上，也有异曲同工之处。
花姐发现一个规律，大兴新城十分流行大平层豪宅，无论是兴城之星、梧桐府、0007地块，还是兴创沐春墅，皆是如此。《大兴新城，公开封阳台了》
这次，新冒出的0021和0022地块，也基本上是清一色的大户型。
原因在于，10多年前，兴创置地造就了一座丰碑：兴创屹墅，主打170-430平米大平层和联排别墅，2014年底交付。
有骨子里的主城情结，相信每座新盘，会成为另一座兴创屹墅。
这大概是大兴新城建大平层豪宅的发端。
前不久，一波一波头部房企开始光临大兴新城了，开发大幕正式拉起，大兴区的豪宅梦依然在继续。
两地块容积率微调
先简单回放一下0021、0022地块的拿地情况。
1月27日，北京大兴发展集地开发有限公司以23.2亿元底价摘得它，成交综合楼面价约19895元/平方米。其中，021地块容积率为2.5，022容积率为2.246。
从公示的总平图看，这两地块的容积率做了相应调整。
1、北区0021地块占地2.84公顷，地上计容建面约6.77万㎡，容积率2.38，规划7栋住宅楼；
2、南区0022地块占地2.03公顷，地上计容建面约4.89万㎡，容积率2.41，规划6栋住宅楼：
它们有诸多好房子元素：
如：首层架空层，有五个：分别设在北区的北排1#、2#楼，南区1#、2#、5#楼。
把层架空层打散，虽沿袭了兴创沐春墅的做法，但没有用风雨连廊串联。
南北区的景观大门正对着，设在规划创逸路上。
公共绿地被侵占嫌疑
北区0021地块设计，疑似侵占了公共绿地。
它的东面和北面，是0020绿化用地，但都分别设计两个下沉花园，下沉了5-6米。
花姐目测了一下，这四个下沉花园，不仅占了整个绿化的50%面积，还与0021地块打通了。
图纸上显示，东面两个下沉花园越过了用地红线，与21-9#配套楼的地下连通。这个配套楼为2F，高10.9米，为商业服务设施，约5000平米。
此外，北面的两下沉花园也与21-8#配套楼的地下连通，这个8#也是商业服务设施，约1000平米。
从轮廓线看，0020公共绿地的地下空间，绝大部分被挖空了。
这种把规划绿地变成小区配套设施，是否违反了相关规定呢？
此外，0021和0022地块之间，还设置了地下通道，位于北区的景观大门和南区22-7#配套楼的底下。
这个要求，在拿地文件里也是没有体现的。
含混不清的地铁概念
0021和0022地块的拿地文件显示，它是有地铁概念的。
这个说法，在以下几处显示了：
1、在“多规合一”协同平台审核意见函里，其用地指标的备注栏写道：
“0021 地块配置地上建筑规模 6000平方米的商业设施（含在地块总建筑规模指标内），商业设施结合轨道站点设置”。
2、“多规合一”协同平台审核意见函里的市政、交通规划要求写道：
“DX00-0302-0018、DX00-0302-0021 及 DX00-0302-0022 地块紧邻规划 19 号线二期新媒体产业基地站，三个地块均应与轨道车站实现连通，应连尽连”。
3、DX00-0302-0018等地块市政交通规划综合方案写道：
“项目周边共规划轨道站点一座，为新媒体产业基地站。可实现M19 线和 M19 南延支线之间交通转换功能。轨道站点位于项目地块东侧”。
有关新媒体产业基地站的设置，0021和0022地块没有显示。
根据拿地文件，花姐大胆推测，M19 线新媒体产业基地站位于项目西北角，因为0021地块东面已经没有地方可以放下地铁口了，而0018地块已显示为“商业用地”——建面2.86万平米，适合与地铁连通。
这仅仅是个人推测，具体以政府文件为准。
大兴新城首个内嵌阳台
在好房子时代，一定绕不开赠送面积的话题。
0021和0022地块的户型设计，很多变。大致赠送面积为“内嵌式阳台+奇偶阳台+飘窗+设备平台挑空”组合。
当然，这种组合不一定都在某个户型同时实现，是打散的。
花姐举两款户型的例子：
1、北区的楼王21-3#：户型面积370平米，奇偶阳台设计之外，侧面有个内嵌式阳台，北面有两个挑空阳台；
2、北区的21-4#：户型面积282平米，没有奇偶阳台，户户南向为开敞阳台——不封闭、半送，北侧有一个内嵌式阳台和送了两个挑空阳台。
这也是大兴新城和西红门板块首个带内嵌式阳台的楼盘。
之前，无论是京玺、元启、梧桐府，都只有奇偶阳台，兴创沐春墅为开敞阳台——叠墅为挑高和错层阳台结合。《大兴新城，架空层突破了底线》
有关0021和0022地块的户型配比，花姐推测有如下面积段：
129-130平米、150-157平米、186平米、193-201平米、282平米和370平米。
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