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说曹操，曹操就到了。
7月31日，北京规自委通州分局发出一则通告，事关中铁建花语璟云规划设计方案的反馈意见。
它在2025年5月20日公示方案，征询意见截至2025年5月28日。
如果从截止日算起，时间过去了64天，排在《2024-2025年北京新盘报规图意见反馈效率榜》第三位，前两位是北京润府和北京宸园，138天和120天。
速度慢一点，并没有违规。
关键问题在于，花语璟云的反馈意见未出，竟然提前拿到了建筑工程规划许可证。
2025年6月20日，它领取了建设工程规划许可证，建字第110112202500080号，建设规模3.42万平米。比反馈意见早了41天。
按照北京地产开发流程，新楼盘入市之前，先公示报规图，然后接受公众反馈意见，才下发规划证。
花语璟云先拿规划证，后补反馈意见，有点反常。（详见《中铁建地产，搞了特殊化》）
这种迟到的反馈意见，一年来有两个案例。
一是，朝阳区的中海时光之境。
2024年12月31日公示总平面设计图；2025年2月7日拿到规划许可证；2月17日，它收到了一份来自人民网领导留言板上的投诉；2月19日，反馈意见出炉，比领取规划证晚了37天。
二是，朝阳区的北京宸园。
2024年8月12日公示总平面设计图；8月27日拿到规划许可证；9月29日拿到预售许可证；2月19日，反馈意见通过出炉，比领取规划证晚了115天。
它们迟迟不出反馈意见，或许和设置阳台有关。阳台封闭，是一件十分敏感的事儿，产品会背刺周边的新老盘。
当时，北京楼市刮起了一场举报阳台之风。但这股风潮很快就过去了，好房子的趋势不可阻挡。
反观花语璟云，为何要拖延反馈意见呢？
按照通告，它收到的反馈意见并不多，也没涉及很复杂的情况，却令人等待了两个多月。通告原文称：“公示期间收到公众网络反馈意见2条”。
但它似乎出现乌龙了。通告内容里，却显示了3条问答。
此外，这份通告里还有个小疏漏，只有“（一）属于我分局职责范围内”的内容。
据此推断，它原本应该还有“（二）不属于我分局职责范围意见”，不知为何没有显示。
到底公众给花语璟云反馈了几条意见呢？
一、两个"高度"背后的秘密
花语璟云是个小盘，规划地上建面2.16万平米，6栋、总户数202户，容积率1.7。
这6栋楼里，5#和6#有点特殊。
它们的楼栋上标出了两个高度：建筑高度H=33.15米，消防高度H=33.00米。
不要小看这0.15米之差，它会影响建筑的消防设计、和得房率等一系列问题。
先来厘清一下建筑高度和消防高度的概念。
结合通告内容，花姐来大致翻译下：
1、建筑高度，指室外设计地坪至建筑物女儿墙顶点（平屋顶）或屋面檐口顶点（无女儿墙）的高度，和日照间距、容积率有关。
2、消防高度，平屋顶建筑高度为室外设计地坪，至屋面面层的高度；坡屋顶则按檐口与屋脊高度的平均值计算。
消防高度33米是一个十分关键的数字。按照建筑防火规范，消防高度一旦超过33米，应增设1部消防电梯。
简而言之，如果11层住宅消防高度超过33米，每个单元就得设2部电梯，公摊变大，得房率变低。
因此，花语璟云的建筑高度和消防高度，不可混为一谈。
中铁建地产方面确认，花语璟云的5#楼及6#楼的室外设计地面（消防扑救场地），至其屋面面层的高度为33米。即：消防高度是33米，每个单元只须设一个电梯，一梯两户，得房率自然就高了。
二、为日照调规，分拆6#
花语璟云的6#，属于典型的高低搭配。
它的西边单元为11F，东边两个单元为4F。这种高低配，应该怎么计算日照比呢？
总平图显示，它们同属于一栋楼。严格意义上将，它们加在一起的楼长，大于楼高，应算作板楼。板楼的楼间距系列比最低为1.7。
如果参照标出的楼间距42.78米计算，6#西单元和5#的楼间距比为1.29，没有达标。
怎么样才能让6#满足日照比呢？
中铁建地产想了一个办法，将原6#楼拆分为新的6#和7#，采取通过单元间双墙设缝处理，调规了。
如此一来，新6#和新7#分离，新6#就成了塔楼，楼间距比最低为1.2，5#和新6#之间的日照条件就达标了。
这个操作手法，可谓是：四两拨千斤。
三、楼间距出现了"双标"
第三个反馈意见，是对第二个的延伸，但主要是针对6#楼。
公众反馈意见的原文是：该项目南侧地块对于塔式建筑退线，按照正南北退让北侧地块住宅建筑，地块内部塔式建筑退线，按照垂直法线退让，不满足现行规范要求。（详见《中铁建地产回京，无奈地退线》）
这句话，用的是建筑专业术语。其大致意思是，花语璟云在标注楼间距时，出现了双标，都应该按照建筑的正南正北来标注间距。
公众很细心，看到了地块南侧的蓝岛大厦和花语璟云之间的退线距离，是按照正南正北标的。但花语璟云内部是按楼栋朝向标，南偏西15度左右。
只不过，楼栋偏离15度，对计算楼间距比的误差影响不大。
中铁建地产给出了一个算法：按照正南北向测算距离，数值为43.5米，大于6#楼高度33.15米x1.2（间距系数）=39.78米。
据此，6#和5#的楼间距系数比不是小了，反而更大了，从原来算法的1.29，升至1.32。
因而，花语璟云不存在退线不达标的问题。
四、开盘延迟风波
最后，花姐讲一个小八卦。
有媒体称，花语璟云开盘的日期推迟了——原定于8月2日，因为之前调规问题。
原因主要是，中铁建地产内部对花语璟云的产品定位，有不同意见。
最初打算将主力面积段定在120-140㎡，后来变成小户型，就是目前公布的94㎡/105㎡/110㎡/124㎡四款户型。
来回折腾后，就贻误了战机，等来了中建玖合大运河八子，产品定位、甚至连户型，都和花语璟云相似。
花语璟云虽然容积率只有1.7，但没选择做大户型，抄了东面一路之隔招商云璟揽阅的作业。
花姐了解到，花语璟云拟定在8月17日左右开盘。
对于中铁建地产集团董事长孙洪军而言，这是中铁建地产返京后的第一战，不容有失。
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