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好饭不怕晚。
7月27日晚，中海未来之境低调开盘了，官宣销售额10.87亿元——约等于150套。
“此刻，即未来”，它在热销海报上如是写道，很有韵味。
两天后，北京建委官网就显示了它的成绩单：已预订30套。
这30套是这样构成的：
2#108平米户型、15套；3#130平米户型、2套；4#104平米户型、1套；5#104平米户型、5套；6#104平米户型、5套、96平米户型、2套；1#无预订。
有了订单，相信中海未来之境的网签成绩很快会出炉。
但，人们翘首以盼的，不仅是看它卖了多少套，恐怕最想了解的是，它的网签价格。
因为，它从诞生那一刻起，就自带网红气质。
昌平价格新天花板
楼盘的售价，向来是敏感的，尤其对于中海未来之境而言。
是预售证，暴露了它的价格。
6月30日它一次性拿证全部6栋住宅楼，建面3.78万平米，342套房，预售均价在6.71万元至7.29万元/平米之间。
单价突破7万元/平，这是目前昌平在售楼盘的天花板。最贵户型位于4#，104平米三居的最高拟售价7.37万元/平米。
但是，预售价仅仅是参考价而已，最终还得看网签价。
根据案场的消息，中海未来之境的优惠政策为：首期两个20万优惠叠加两个99折，108㎡的成交均价预计6.2万元左右，104㎡成交均价6.5万元/平米左右。
这个价格，比北面不远的中海寰宇未来、越秀星樾还是要高的——分别是6.15万元/平米、6.18万元/平米。
具体的成交价格，还是得见网签。在这里，花姐就不去猜测了。
有一点是可以确定的，中海未来之境的价格一定高于周边楼盘，这是由它的地价和地段因素综合决定。
2月18日，中海地产联合未来科学城以12.8亿元底价，竞得昌平朱辛庄0029、0041地块，住宅楼面价折合约3.48万元/平米。
中海未来之境就建在0029地块之上，距离地铁昌平线约400米，比两年前开盘即告罄的大华启宸府位置更好。
有珠玉在前，人们在打量中海未来之境时，总是带着异样的眼光，有期待，有质疑。
由于捆绑了1.13万平米的0041体育用地，中海未来之境刻意慢了下来，一再打磨产品，把溢价做足。
选房从东边开始
一个楼盘开盘之后，只是万里长征的第一步，关键看转化。
花姐特意为粉丝们做了一份选房攻略。（详细攻略，加花姐微信：louhuar007）
它有四款户型：96平米、104平米、108平米三居和130平米四居；分两类产品，18层高层和8-11层洋房。
1、108平米户型分布在1#和2#，产权得房率差不多，分别75.75%和75.7%，加上南向两个内嵌阳台和一个飘窗——赠送约5平米，实际得房率在81%左右。选房尽量选两栋靠马路的单元，远离3#的遮挡。
2、3#是楼王，产权得房率78.86%，加上南向两个内嵌阳台和一个飘窗——赠送约6.4平米，实际得房率在83%左右。优先选中间两户和东端户。
3、4#和5#是104平米9-10层洋房，产权得房率分别是82.74%和82.7%，加上两个南向内嵌阳台和一个飘窗——赠送约5.5平米，实际得房率在89%。优先选靠两栋靠马路的单元。
4、6#是96平米8层洋房，产权得房率83%，1个内嵌阳台加上L型飘窗——赠送约8平米，得房率超过90%。
除了衔玉而生，从产品规划上，中海未来之境也是优于大华启宸府，南低北高。(详见《中海朱辛庄项目，有个神来之笔》
有关它的日照问题，花姐建议大家尽量先从东边选起，因为楼栋朝向东偏南15度左右，详见大寒日日照分析。
巨量供应之下
昌平楼市很卷，供应量还在加大。
明天，7月31日，北京昌平南邵组团CP00-1101-0033、0036、0044地块将于诞生买家，起始价13.69亿元，地上建面约5.74万㎡，折合楼面价2.02万元/㎡。
6月5日，越秀+北京城建+未来科学城+贝好家联合体以底价23.95亿元拿下北四村0077、0078地块，楼面价约3万元/平方米。
最可怕的是，第五批供地清单里的东小口0001、0002和0005地块，规划建面39.8万平方米，约4000套房子。具体上市时间未定，可能会分批次入市。
从时间和空间看，它们都不算是中海未来之境的直接竞品，但拉开了昌平楼市供应的新一轮序幕，对区域的购房信心是有一定冲击的。
这是一个天量供应。
花姐做了一个统计，不计入东小口三地块，目前可以看到昌平楼市在售和待售项目至少有17个，待售套数接近7500套。
如果东小口三地块上市，到今年年底至明年一季度，供应量预计会达到近11500套。
再加上在售的北京国贤府一二期、星耀未来、清樾府、国誉燕园朗润、龙湖观萃，越秀星樾（有现房）、中海寰宇未来、建发观堂府，和纯新盘中海未来之镜、北四村地块等等，仅今年，昌平供应量就会突破1万套，堪比丰台区。
从目前看，昌平楼市已开始显露出疲态。
例如，越秀星耀未来2025年4月份开盘，供应930套，至今只网签了155套、成交价6.18万元/平米，不敌北京国贤府二期。
很幸运，中海未来之境正在越过山丘，至少从它披露的销售数字是这样的，我们一起再等等网签。
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北京供地新策，藏在两个字里
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