通州河景地块，保利会搅局吗？

房财经网 土地未拍，招标计划先行，越来越流行了。

3月10日，北京招胜房地产开发有限公司发出了两条招标公告：为通州八里桥0401-6044 、6049 地块（下称“八里桥地块”），招标总承包和监理。

这个项目的总建面13.54万平方米，其中地上8.68万平米，地下4.86万平米，总预算8.1亿元。

按照计划，正式的招标时间将在4月11日进行。这个时间点，正好是八里桥地块土拍结束后的第三天。

这是一宗“二进宫”地块——曾在去年北京第七轮供地清单中出现过，今年2月28日进入预申请，3月4日正式挂牌，起始价23.29亿元，竞价时间截至4月8日。

招胜地产是招商蛇口的全资子公司。

它有些特别，去年12月14日从沈阳迁来北京，而且新注册地是在海淀区信息路。

在它进京前的一个月，海淀区功德寺进行了一场土拍大战，最终绿城和越秀分别拿下一宗地。

当时，招商蛇口并没有出手。

反倒是今年1月初，在海淀朱房村土拍中，与华润置地和中铁置业联手了。但，招商蛇口并没有动用招胜地产去参与。

回到八里桥地块上来，一家注册于海淀的地产公司，打算招通州项目的标，看似奇怪，实则很正常。

花姐举一个例子：

3月7日，北京慧茂置业有限公司发布了一则中标候选公告：北京维拓时代建设设计、北京是建筑设计研究院、中外建工设计入选。

慧茂置业是中国金茂旗下的全资子公司。它们竞标的是金茂三间房D区1205-0007地块项目设计服务，报价分别为395万元、417万元和380万元。（

实际上，慧茂置业是为北京满茂置业有限公司招标的。

满茂置业成立于2025年3月6日，注册资本20亿元，法人吴进，股东为保利发展和中国金茂，股比不详。它才是1205-0007地块的真正持有者。

截至目前，它已经发出了土护降工程、临水工程和全案广告服务计划。

如果招商蛇口最终拿下八里桥地块，也可以重新确定新的主体来进行正式招标。

近半年来，北京开始流行土拍提前招标，开发商的动机主要有两点：

1，缩短开发周期。一旦拍地成功后马上就能开工，缩短从拿地到销售的时间；

2、精准测算成本。招标计划会提前计算项目成本，帮助拿地决策。

硬币有两面。这种做法，也有弊端：

1、提前招标，开发商是要费银子的。如果土拍失败，这部分费用就打水漂了。

前不久，北京就出现了一个失败的案例，也发生在通州。一家地产商发布了北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705、0706、0708、0810地块项目的招标计划，后来该地块却下架了。

2、暴露了自己的目标。招标计划一公开，等于暴露了房企拿地的野心，很有可能招来硬刚者，增加成本。

朝阳区三间房组合地块土拍，就是最好的例子。

早在1月22日，一家名为朝新善筑的公司，为三间房地块连发5道招标计划，涉及金额达到16.793亿元。坊间普遍认为，它是保利发展专设的新公司。

2月11日，保利发展与中国金茂联合体出现在了土拍现场。

就在竞拍倒计时一个小时内，中海地产和招商蛇口突然杀出，搞了上百轮竞价后，保利金茂联合体才以87.295亿元拿下，白白多付出8亿元。

这次八里桥地块土拍，保利发展或其它友商，会不会也上演三间房的故事呢？

土拍市场是公开透明的，不到最后一刻，悬念一直都在。

以提前招标的方式拿地，招商蛇口有过成功案例。

去年底，亦庄X24地块正式挂牌后的第3天，招商蛇口旗下公司便发出了招标计划。今年1月20日，它如愿以偿，以34.8亿元底价拿下北京本土首个好房子代表项目。

作为北京副中心的通州，是招商蛇口的福地。

2023年开盘的招商璀璨公元项目，去年来长期位列通州销冠榜首，目前期房已基本售罄，进入现房销售环节。

比璀璨公元更出圈的，是离它不远的招商云璟揽阅。前不久，它开盘首推230套房源，认购了11.46亿元，去化率高达90.43%。

这意味着，它开盘就收回了地价款——9.92亿元。

深耕通州，正在成为招商蛇口北京公司的一个重要战略。

云璟揽阅西边一路之隔，有一块6007纯居住用地，已进入今年第二批供地名单。它占地面积1.27公顷，地上建面2.16万平方米，容积率只有1.7。

外界普遍认为，该地也有可能被招商蛇口拿下。

而八里桥地块正南向临河，综合素质很高。花姐带大家来了解一下：

1、它由6044、6049两块纯居住用地组成，总占地3.47公顷，规划地上建面8.68万平方米，容积率2.5，限高48米。

2、属于地铁盘，离规划中的地铁22号线永顺镇，只有100来米。从地图上看，22号地铁线可能会从6049地块的地下西北角穿过，带来一定的噪音和震感。

3、正儿八经的河景房，两个地块南边，跨过绿化带后便是通惠河。

4、地块西北面两百米处，有一条铁路线和八里桥铁路货场，将西面通道"隔断"了。

5、周边的参照系是东边1公里外的缦云ONE，卖得不错，2024年5月开盘，供应268套，网签131套，成交均价6.96万元/平方米，网签金额20.51亿元。

6、如果以23.29亿元的底价拿下，楼面底价为2.68万元/平米。参照缦云ONE的售价，中间缝差价高达4万元/平米，利润丰厚。

如此好的一宗地，再加一个火热的市场，觊觎者自然也会更多。

八里桥地块，到底最终花落谁家，让我们一起等到2025年4月8日下午三点后。