建发金茂观宸胆大，户型“赠送面积”做了标记

房财经网 趁着北京“好房子”东风，建发金茂观宸无所顾忌了。

前不久，它公布了官方户型图，七款，从111平至165平米。样板间据说本周末开放。

先不表它的户型优缺点，而是看它的胆大。

每款户型图上，用淡橙色标注出可赠送面积的范围，并明确注明“不计入产权面积”。

在北京楼市的官方版户型图中，这是非常罕见的。

一般来说，房企公布的只是报规图，户型图不会主动去做赠送面积标注。

有时，画蛇添足的部分，可能形成买房要约，容易惹麻烦。

当花姐看到那些送面积的字样，不得不佩服建发金茂组合的勇气。别人用黑科技偷面积，是遮遮掩掩的，锦衣夜行。

即便如此，依然招得“群众”的疯狂投诉。

近期，就有好几个已出规划图，甚至已拿到工程许可证的新项目，被举报阳台问题，很是上纲上线。

如果对阳台规定足够了解，建发金茂观宸标注的赠送面积，是合规的，不封闭阳台计入一半产权面积。

关于阳台的操作流程是，工程验收之前，阳台和设备平台是开敞的，待验收通过之后，再封闭。这种做法成了北京楼市公开的秘密。

但拿建筑设计规范来细究，是存在争议的。

建发金茂观宸大张旗鼓地标注所送面积，想当出头鸟？

当然，这种事，也只有也建发房产干得出来，也很符合它向来高调的气质。

比如，它喜欢建高端大气上档次的大门。建发金茂观宸的大门不仅有单独的规划证，而且先于住其它主体拿证。

再如，在2025年首场土拍战中，建发房产硬刚华润置地等三大央企联盟，虎口夺食，以90.4亿元的天价，溢价25%拿下海淀朱房村0030地块，楼面价高达9.51万元/平米。

这就是建发房产的风骨，一家来自厦门的国资地产商。

不过，建发金茂观宸的前传有些曲折，是一宗回炉之地。

2024年8月份先上架，一个月后暂停下架，2024年10月25日再度上架。面积变成最初版的56%，为3.04万平方米，建筑面积6.08万平方米，控高45米（局部60米），容积率2.0。

当时，拿下建发观宸金茂地块的，并非建发房产本身，而是它的马甲福州裕诚，价格24.345亿元，楼面价4万元/平米，销售指导价8.3万元/平米。

缝差4.3万元/平米。

如此大的缝差，反映了房企之间的默契。中国金茂没有跟建发房产去拼抢，而是选择了事后合作。大家皆大欢喜。

目前，建发金茂观宸的股权比例为，建发房产持股64%，中国金茂持股36%。

它的户型面积段位，主要分4种，具体为111平米三居，以及113平米、116平米、132平米、136平米、150平米、165平米四居。

116平及以下户型，分布在小区南北两侧的1#、2#、3#、8#、9#、10#；132平和136平，分布在6#和7#；150平和165平，则在4#和5#。

除了165平米外，其余户型均为南向三面宽，有内嵌阳台；北面全部户型都有设备平台赠送，部分户型有飘窗。

不过，比较遗憾的是，建发金茂观宸并没有出现南向双阳台，即“内嵌式阳台+花池”。

而离它4.5公里的北京隅西颂，则实现了这点；同在丰台区的金茂璞逸丰宜、中海万泉寺项目，也都有南向双阳台。

从此点看，它的赠送尺度，并不是丰台区最大的。

下面，花姐来挑一下它重点的户型，一一分析。

1、111平米三室两厅两卫

如果家庭成员不多，此户型居住起来，会比较舒服。

它面宽为10米，进深11.1米，面宽进深比为0.9，相对合理。

来看看它的赠送尺度。内嵌式阳台总面积达到18平米，赠送一半；北向卧室则赠送了设备平台，面积2.38平米，全赠送。

总赠送面积，达到了约11.38平米；实际得房率约88%。

得益于此，让该户型三个卧室，都很宽敞，最小的面积也有11.22平米；且次卫干湿分离、家政、储物等空间，应有尽有，显得非常从容。

它最大的亮点是，拥有一个超大的厨房，呈回字形，面积达到了11.18平米。这会博得许多家庭主妇或爱做饭宅男的欢心。

不好的在于，它的入户门正对着次卫的门。如果购房者讲究风水，这会是个BUG。

2、116平米四室两厅两卫

这是一款该段位中，唯一内嵌阳台+设备平台+飘窗都赠送的户型。

其中阳台面积达到18.18平米，一半赠送；设备平台和飘窗面积，分别为2.03平米、1.65平米，全赠送。

整体可赠送面积约12.77平米；面宽进深比0.86；实际得房率约93%。

该户型的缺点有两个：

1、卧室增加了，导致厨房的面积过小，卡在北面两个卧室中间，面积仅6平米左右；2、还是入户门正对次卫的问题，有讲究的人会忌讳。

不过，该段位中间户113平四居，大门没有对着洗手间，却直冲厨房，同样形成了“穿堂煞”。

除此之外，能在这个面积段做出板板正正的4居，还是不多见的。

不过，随着“好房子”政策的不断加持，未来这样的户型，将在京城楼市成为常态。

当然，大海淀除外。

通过嘉华天珺和和樾玉鳴的户型图可以看出，海淀区在送面积上，仍然严防死守。

3、136平米四室两厅两卫

该户型也是内嵌阳台、设备平台和飘窗，都有赠送的户型，132平米则少了飘窗。

阳台总面积22.68平米，一半赠送；设备平台和飘窗的面积，分别为2.1平米和2.58平米，全赠送。

总赠送面积约16.02平米；面宽进深比为1.02；实际得房率约90%。

该户型最大的特点是：北侧下面的卧室，西边几乎整个外立面，都为落地窗，且为L型，会让视野非常通透，很拉风。

不过，也有坏处。位于西端户的它，夏天会深受西晒困扰。

可即便如此，在花姐看来，它仍是整个建发金茂观宸户型中，最出彩的。

赠送面积在所有户型中最大，且在洗手间和储物、家政等空间的设计，都很合理。

4、150平四室两厅三卫

这是建发金茂观宸的楼王户型，位于4#的中间户。

它的面宽达到13.3米，进深为10.35米，面宽进深比1.285。拥有一个面宽达6.3米的客厅。

阳台总面积23.94平米，一半赠送；设备平台2平米。总得赠送面积约13.97平米，实际得房率约87%。

该户型作为所有户型中第二大面积，反而赠送尺度并不是很大。主要原因是，它只有阳台和设备平台可送，并没有飘窗。

它最大的缺点是，南向西侧次卧里的卫生间面积太小，仅为3.9平米左右。

在花姐看来，该户型如果把客厅的面宽减至6米，多余的0.3米增加在南向的次卧中，会更佳。

这样一来，不仅次卧空间更大了，顺带着也能将里面卫生间的面积增多。

5、165平米四室两厅三卫

作为建发金茂观宸最大的面积段位，该户型居然在面宽进深比仅1.24的情况下，实现了南向4面宽。

在花姐的印象里，放眼整个北京楼市，能在这个条件下做出南向4面宽的户型，建发金茂观宸目前是独一份。

且客厅和南面三个卧室的空间，都不局促。客厅面宽达到5.3米，三个卧室从左到右，依次为3.8米、3米、3.2米。

也许，仅凭这点，建发房产就有了高调的本钱。

其赠送面积为，阳台27.54平米，送一半；设备平台2.1平米，全赠送；总赠送面积约15.87平米；实际得房率约88%。

该户型位于楼王4#的两边端户，其中西端户的一层，设计有首层架空。

不过，165平米户型，也存在南向东侧卧室洗手间面积过小的问题，这间屋与150平南向次卧的尺寸一样，里面的洗手间面积也为3.9平米。

此外，还有一个让花姐担忧的问题——隐私。

为了实现南向四面宽，该户型西侧主卧和另外两间次卧，彼此紧挨着。墙体会采用什么砖和工艺？建发在施工时，可要做好隔音啊。

事实上，当下一个很容易被大家忽略，居住时又无比重要的问题是，绝大多数项目的隔音，十分拉胯，这让许多业主都深感无奈。

在花姐看来，好房子标准中，也应该考虑把隔音问题罗列进去。

花姐点评：

综合来看，建发金茂观宸的户型，整体还是很有竞争力的。不过，它的阳台尺度，并没有达到丰台区的巅峰。

西北方向相距4.6公里的北京隅西颂，“内嵌+花池”的双阳台，代表着目前北京阳台规划的最高水准。将成为建发金茂观宸最大的竞争对手。

可对于槐房新宫周边的在售楼盘，就建发金茂观宸的户型，对它们形成降维打击，已经足够。

对这些老盘而言，真正的背刺，已经来了。

最受伤的当属森与天成和中海公元里。它们与建发金茂观宸的直线距离，最远不到1.5公里。

森与天成2023年底入市，供应1094套，目前仅网签320套，去化不到30%，成交均价7.3万元/平米。

中海公元里更惨，2024年3月份开盘，共622套房源，截至目前只网签48套，去化率仅为7.72%；成交均价6.25万元/平米。

在建发金茂观宸的全面超越下，它们接下来该怎么办？成了两个项目的开发商，夜不能寐的难题。