香山樾：不依赖玄学 | 测评报告

房财经网 每一个楼花，都是独一无二的。大家好，我是京城楼花。

11月21日晚上，香山樾要开盘了——为什么选夜晚，像拿地时要搞玄学？三天前，它拿到了预售证，19栋楼416套。楼花打听到，除了没有拿到预售证的第2栋，已拿证的楼栋一次性首开。

不得不佩服越秀地产和北京城建的勇气。

这不是卖白菜啊，预售价12.1万元/平米，每套房2200万元以上，最高达到3500万元。到底去哪里寻这些财富阶层呢?

1.03容积率，4层大平层，从184平到273平，墓葬、关帝庙，香山豪宅，都是香山樾的标签。

为了拿地，信奉玄学的越秀地产，专门在北京市场从旭辉挖来“土拓大将”董毅。6月15日，董毅在桌上摆了一个“大吉”红袋子，成功摘下香山樾，创下北京销售指导价新纪录的豪宅地块。

有人说，香山樾是个王炸，我们一起拭目以待。

一、规划透视

关帝庙附近的房子慎选

为了赶香山樾开盘，做了一张香山樾的选房攻略地图，希望能帮助大家选到心仪的房子。

1、香山樾有两大特色，一是300年古树，做成了聚场；二是关帝庙，做成了香山书院；很有底蕴和文脉，但对于业主来说，给它们带来乐趣，也带来嘈杂。如靠近聚场的17#东端户和16#东端户；4#东端户、5#和6#东端户，都紧挨关帝庙。与庙几米之遥，总归有点忌讳；

2、小区大门在正西侧中央位置，人和车的主进出口，未来440户一千多号人，南面嘈杂，17#西边单元成了重灾区；

3、作为两千万的顶豪，也是需要接地气，4#、12#、21#、25#和26#设了自行车和电动车停车位，如果很介意这个，就尽量避开；

4、有了聚场和香山书院，香山樾只设了一个室外活动场地，打球、聊天、溜娃，都在12#楼中间的正前方；

5、22#东边有配套室，9#北边有配电室，虽然没有啥辐射，但总归有点怪怪的；

6、如果同等价位、同等户型，建议选正南面没有消防通道的房子，如3#、16#、15#、22#、21#，都是比较理想的；1#、2#、7#、9#、10#、19#、20#、24#、25#次之；

7、26#和27#南面临街坊路，虽然不是主干道，但也是有车辆和人行，尾气和嘈杂声是有的。

8、24东端户和1#东端户，离化粪池有点近；

9、楼花最后给出一个心目中最好的楼栋，是15栋东端户，它的前面是红线外的公园，无遮挡；其次是14#东端户，离前面的楼栋距离比较远。

小结一下，香山樾整体都是正南正北朝向，户型款式比较多，最好能选进深面宽比低的户型，避开一些较嘈杂的楼栋，尤其是关帝庙附近，要从风水的角度去选房。最后，预祝香山樾旗开得胜，希望董毅的玄学再起一次作用。

二、拿证分析

最高卖3500万！香山樾2#未取预售证之谜

11月18日，周六，香山樾挂出了预售许可证。

香山樾一共规划了24栋楼、440套房，都是四层，单层3.1米高，四室两厅，一层是下跃户型；这次拿出了23住宅的416套房和639个车位来卖，只有2#没有拿到预售许可证。具体原因，开发商没有披露。

连同披露的，还有它的开发商名字：北京樾华房地产开发有限公司。它成立于2023年6月25日，注册资本39.67亿元，董事长为郭伟智。穿透股权发现，它的唯一股东是越秀地产，未见北京城建的身影。

但很奇怪的是，在今年7月6日，越秀地产将樾华房地产的19.44亿元股权质押给了北京城建，这部分股权占注册资本49%。

换句话说，北京城建以股权质押形式拿到了香山樾的49%股权，越秀地产则套现了49%股权。

1、从面积段来看，222平户型108套，184平户型136套，273平户型64套，231平户型52套，192平户型40套，229平户型16套；

2、从得房率来看，香山樾全部超过80%，其中13#、15#、16#、19#、22#都超过了81%；

3、从预售价格上看，从2200万元到3576万元，且面积越大，单价越高。例如，16#的273平户型单价达到13.1万元/平米。最低售价为11.72万元/平米，分布在20#的222平米户型；

小结一下，香山樾的户型面积跨度比较大，从184到273平米，单套总价都超过2200万元；273平米户型总价都突破3000万元。整体来看，今年以来，北京豪宅供应量剧增，香山樾的去化压力蛮大。

三、户型解牛

香山樾户型有6个面积段，185平米、192平米、222平米、231平米、272平米和273平米，实际上只有三种户型——其余三种差异不大，挺纯粹的。

它最大对手，是同一区域的香山印。下一篇，楼花会拿它们的经典户型对比下。这一篇，还是来先一睹香山樾为快。

184平米户型：患上了阳角病

1、典型的四叶草户型。进入大门，直接进入视线的是远景玄关，那幅画或装饰物，代表主人的品位;

2、LDK一体化是比可不可少，餐桌成功地避开了大门，户型的动线轴心在餐厅与客厅之间，楼花个人比较喜欢这个布局;

3、客餐厅出现了三个阳角，角煞是个大问题。进门的左右两处，一个是为了嵌入家政空间;另外，主卧的衣帽间借用了餐厅大约2平空间，导致阳角正对着客厅沙发;

4、主卧的衣帽间有些空，楼花建议在门背后增加一组柜子，也好让门有个依靠。

5、在184平米的空间下，它的家政空间显得太憋屈了，洗衣机嵌在洗衣池下，有可能台面过高了。

222平米户型：没有4房朝南的遗憾

1、222平米的四叶草户型，比较罕见——应该有4房朝南最佳，采用了远景玄关——是一组柜子，进门十分开敞，私密性弱点;

2、拥有独立的家政空间，大约4平方米，位于北面，而且有个窗户，劳动起来心情舒畅;

3、巧用S墙。在客厅与次卧之间，特意向次卧凹进去40公分;在餐厅与主卧衣柜之间，特意向主卧凹进60公分，当柜子嵌入之后，这两面墙就平整了，收纳空间也有了;

4、开敞式玄关有个弊病，进门没有挂衣服、放伞、放鞋的地方，楼花建议在进门的北边加一组柜子;

272平米户型：主卧抢地盘用力过猛

1、长达19.2米的面宽，四面朝南，面宽与进深比0.73，十分舒服的比例;坦白讲，香山樾只有它做到这一点，包括222平米户型，面宽与进深比达1：1，住进去感受不是很好;

2、餐厅处出现了一个阳角，楼花建议在电视墙做一整面柜子，把角煞化解掉;

3、南向次卧套房私密性很好，有个玄关;

4、主卧很奢华、阔气，但有点有力过猛，不应该与公共空间争地盘。楼花建议它的房门后移，然后将门背后的空间让予北面的次卧做衣柜;

5、家政空间有5平方米，偏南已有，位于影壁式玄关北侧，工作起来也不影响大家的生活起居;

小结一下，越秀香山樾在玄关上做了突破，没有风水问题，但户型解构一般，除了273平米是短进深，其余户型都太过于“方正”了，尤其是222平米，面宽和进深比依然是1：1，没有做到四房朝南，是个遗憾。

四、楼盘擂台

在京城楼市，印香山和香山樾之间，像极了那句话："既生瑜、何生亮"。楼花从地势、顶级户型和中档同级户型做一个比较。

地势之争：印香山竟然比香山樾高了半栋楼！

不知你是否困惑过，如果两个项目，同在一个地段，相似的产品定位，甚至一样的价位，到底该选谁?

这个时候，一定要对细节进行极致的对比。因为，细节往往藏在魔鬼中。

眼下，北京香山脚下的一对冤家——香山樾和印香山就让一些富人们出现了选择焦虑症。

从体量上，香山樾是香山印的4倍，一个400多套，一个99套;在面积段上，香山樾覆盖从180到270平，而印香山都是210-240平之间，很纯粹。

真正的富豪，低调的奢华，印香山可能会受追捧下，但它也有一个小问题，朝向不如香山樾正南向，而是东偏南30度。

到了2000万以上的豪宅，没有绝对的优势，也没有绝对的劣势。当然，香山樾也有硬伤，比如，地底下曾发掘出25座清代平民墓葬，还有一座庙。

拿着放大镜，楼花又找到了两个项目的差异，表现在地形上。

1、香山樾的地形，南高北低。靠北的10栋楼，海拔62.40米，中间的12#、13#海拔62.8米，再往南的的17#和16#海拔高63.2米，南面的19#、20#、21#、22#、24#、25#、26#的海拔为63.6米，27#为62.7米。南面的楼，比北面高了1.2米。

2、印香山的地形，南低北高。北面的配套楼、1#、2#的海拔为68.5米，中间的4#、3#、5#、6#的海拔为67.4米，最南端的7#、8#、9#、10#的海拔为66.9米。南面的楼，比北面低了1.6米。

一高一低、一低一高，香山樾和印香山在规划上的反差，很少被买家们发觉，虽然尺寸差异不大，但放在只有12米高的，它们代表了超过10%的高差比例。

从这组数据中，楼花还读出了一个关键数据，两个项目都在北辛庄西路，但北面高差6.1米，没错，是6.1米，半栋楼高;南面高差4.2米。楼花打听到，印香山比路面整体抬高了3米以上。

如果从印香山向西北望香山樾，是俯瞰的。另外，在中国传统的建筑地形地势上，讲究的是北高南低，认为风水好，而南高北低，住在里面的人，容易气场紊乱。

风水，信则有，不信则无，反正楼花是不信风水的，也买不起这等豪宅。

顶端户型之争：进深面宽比是关键指标

楼花拿它们的最高端户型来做一次PK。香山樾273平有32套，印香山239平有8套，都是端户。

香山樾的进深面宽比小了点

1、两个户型都是四房朝南，面宽同样是19.2米，香山樾的进深与面宽比为0.73：1，印香山为0.625：1，接近黄金分割点，舒适度更好；

2、都有影壁式玄关，香山樾设在靠北，印香山设在近中间位置，从私密的角度看，印香山更佳；但从视线的角度看，香山樾第一感觉更气派；

3、整个户型的动线，香山樾是以客餐厅的中心点向四面分散，而印香山是以餐厅为中心洄游；没有好坏，看各自喜欢；

4、在家政空间上，印香山约8平米，更为独立在厨房侧面；而香山樾设在玄关侧面，令进门的仪式感不佳；

印香山有一道7.7米电视墙

1、印香山的LDK一体化十分彻底，形成了一个81平米的动区空间，虽然香山樾达到91平米，但由于厨房没有完全纳入，导致整体的通透上不如印香山；

2、香山樾的厨房呈U型，14平米，中规中矩；而印香山呈长方形，中西厨结合，最大的亮点是面宽长达6.65米，在这里烹饪，会是一种绝美的享受，很大气；

3、在客厅的面宽尺度上，香山樾略胜一筹，达到7.5米，比印香山宽了0.65米。这直接影响沙发背后书桌空间的舒适度；

4、印香山的客厅有一个亮点，电视背景墙长达7.7米，十分完整，留给主人更多的可能性，而香山樾只有5.6米，很常规；

印香山浪费了一个套房

1、关于主卧，都是套房设计，步入式衣柜、大浴缸，香山樾面积为47平米，还带了L型飘窗，视线好于印香山；虽然印香山主卧面积少了3平米，但呈长方形，面宽达到了5.4米，足足比香山樾长了1米多；此外，香山樾主卧的入户感觉不佳，太窄；而印香山做了玄关，私密性强；

2、在次卧的套房上，香山樾设在南面，还带有玄关，接近主卧的感觉，而印香山设置北面的角落，白白浪费这个套房

3、两个户型都有一个暗卫，印香山把它作为公共卫生间，这点不如香山樾，选了明卫；毕竟，这是使用最频繁的功能区。

小结一下，香山樾和印香山两款王牌户型各有亮点，四房朝南、独立的家政、两个套房三个卫生间。楼花认为最大的差异，还是客厅与餐厅，印香山更一体化，虽然这个户型比香山樾少了24平米，但尺度感毫不逊色。你喜欢哪个，到时就看看总价了。

印香山216平VS香山樾222平之争：四房朝南的胜利

1、两个户型平米图一摊开，香山樾很方正，面宽和进深几乎持平，印香山很扁平，面宽是进深的1.5倍;最大的区别在于，印香山有4房朝南，而香山樾只有三房;

2、在主卧上，印香山达40平米，南北长达12米，实现了南北通透，;而香山樾的主卧为38平米北面只有一个很小的窗户通风;

3、两个户型都有玄关，印香山采取影壁式玄关，有二进感觉，私密性强;香山樾采取远景玄关，开敞，但私密性弱;

4、在厨房和餐厅上，印香山形成了一个完整的功能区，中西厨和餐桌、岛台，典型的顶豪配置;而香山樾则逊色许多，厨房餐厅不是一个整体，餐厅也是动线的过道，是改善户型的传统格局;

5、家政空间是女主人最喜欢的地方，这一点，印香山不如香山樾，印香山只在客卫的前端国道上，嵌入了一个洗衣机和柜子，很窄;而香山樾在北面拿出了一个独立的4平米空间用于家政，还带窗户了;

小结一下，印香山的这个户型要明显优于香山樾，包括在主卧、面宽进深比、朝南房间数、厨房整体性，动静分离上明显分区。不仅忘了，印香山的总价还比它少了6平方米。

五、周边配套

1、交通：西五环 香山南路 杏石口路 阜石路 闵庄路；地铁6号线西黄村站。

2、教育：国际学校海淀外国语TOP9、凯文国际学校TOP16、青苗国际学校（为国际学校头部学校；公立学校教师进修学校附属实验小学、中学、西山小学、教师进修学校附属第四实验小学、石景山区六一小学。

3、医疗：北京军区总医院京西医院、石景山八大处中西医结合医院、北京大学首钢医院、301、304、武总、空总。

4、商业：京西大悦城、山姆会员店、华熙live购物中心、万柳华联购物中心等。

5、公园：八大处公园，西山国家森林公园，香山公园、颐和园等。

六、楼花档案

附：香山樾一房一价表