北京城建:把“两宗地”抬成一个盘

大家好，这里是楼花网。

10月16日，北京城建昌平东沙河0008、0009地块方案公示。

这是北京抬板政策发布后首个报规项目，也是首宗在出让文件里写明抬板条款的昌平宅地。

它的意义不止“产品新”，而是把“板下空间”第一次写进经济技术指标表：抬板不再是营销词，是可审计的空间资产。

关键数据先摆账：

占地4.93公顷，总建面14.75万㎡，容积由出让版1.87降至1.80；

计容建面仅8.87万㎡（住宅8.86万㎡），地上不计容0.21万㎡（邻里中心/架空层/风雨连廊）；

板下地上建面约3.8万㎡单列且不计入容积率：劳动力安置商业3600㎡、公服625㎡，其余约3.38万㎡为阳光车库、下沉庭院、垂直交通、设备用房；

25栋住宅、909户、户均97.5㎡，北区14栋、南区11栋，北排中央18F小高层+9—11F洋房；

抬板高度7.05米，卡在“原则上不超8米”红线内；建筑总层数从室外地坪算，住宅层数从抬板以上算，总平图首现“实际层数/住宅层数”双标注；

909户配1125个车位（1:1.24），北区全挖地下一层、南区无地下空间，地库+阳光车库共存，板下难以全装车位，约四分之一仍走传统地库。

真正的创新是“跨路抬板”。

昌棉北路把地块南北撕开，城建用全域抬板跨越市政路，板上步行/景观/配套打通，板下保留车行与人行出入口，连接处做装饰性挑空——两幅地、两个社区界面，被抬成一个大盘。

这对昌平老城意味着：以后“地块大小”不再是产品天花板，市政路也能被工程费买平。

土地账很国企。

9月22日北京城建17亿元底价摘地，楼面约1.85万/㎡；

开发主体城建兴昌置业9月17日成立、注册资本20亿，城建发展（600266.SH）全资，李洪兵（城建发展副总、分管拓地）任董事长。

周边建发观堂府成交4.57万（指导价83折）、首开梧桐山语约4万（76折）、龙湖凌云颂约3.95万（74折）——昌平老城不是溢价市场，是“成本控+产品代差”市场。

“不计容面积如何变回款”。

1.85万楼面+7米抬板建安增量，可售成本约3.2—3.6万；周边二手/新盘实收4万上下，城建若卖4.3—4.6万，既有毛利又能用“跨路大盘+阳光车库+滨河低密”拉开代差。

板下3.8万㎡不计入货值分母，却吃掉建安；国企逻辑是——用低融资成本扛住板下成本，用产品新度换去化速度，不像民企把不计容面积当成纯亏损。

变量也很直：户均97.5㎡偏改善，75—125㎡预测区间里，125㎡四居决定利润、75㎡三居决定流量；

昌平老城产业弱、客群本地化，909户要和观堂府1842套、梧桐山语1199套、凌云颂580套抢同一批置换客。

抬板能抬价格预期，抬不动总需求。

北京城建这宗地，不是“昌平又来个新盘”，是把北京抬板新规从政策文本，第一次落成“跨市政路的大盘界面+3.8万㎡板下空间+909户改善盘”的财报模型。

往后北京主城新盘比产品，先看总平图里那行“板下地上建筑面积”——那才是现房时代真正的隐形货值。