北京城建昌平东沙河项目，把“抬板新规”第一次写成财报科目

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10月16日，北京城建昌平新城东沙河CP00-0902-0008/0009地块设计方案公示。

这是北京抬板政策发布后首个报规项目，也是首宗在出让文件里写明抬板条款的昌平宅地。

核心数据先摆账：占地4.93公顷，总建面14.75万㎡，容积率由出让版1.87降至1.80；25栋住宅、909户，户均97.5㎡，定位偏改善（75—125㎡）。

9月22日北京城建17亿元底价摘地，楼面约1.85万/㎡，开发主体城建兴昌置业为城建发展（600266.SH）全资子公司。

真正有新意的是“板下地上建面3.8万㎡”首次单列。

其中劳动力安置商业3600㎡、公服625㎡，其余约3.38万㎡以阳光车库、下沉庭院、设备/垂直交通为主；这部分不计入容积率，但占用建安成本。

抬板高度7.05米，卡在“原则上不超8米”红线内；住宅层数从抬板以上起算，总平图出现“实际层数/住宅层数”双标注。

钱怎么算：1.85万楼面+抬板（7米级板下结构、阳光车库、下沉庭院）建安增量，可售成本大概3.2—3.6万/㎡。

周边建发观堂府成交4.57万、梧桐山语约4万、龙湖凌云颂约3.95万，指导价5.3—5.5万但普遍7—8折——昌平老城不是溢价市场，是“成本控得住、产品够新、折扣敢给”的流量市场。

城建的算盘很国企：

17亿地款自己扛，融资成本低；

抬板不计入容→名义货值不被配建吃掉，板下空间做“人车分流+滨河门庭”提升实得感；

昌平东关站100多米、白浮泉公园在侧，用“临铁+滨河+抬板”三张票，和南邵老盘打产品代差，不走价格战。

风险也明牌：板块已有建发观堂府1842套、梧桐山语1199套、凌云颂580套，存量近1200套；昌平老城产业支撑弱，客群以本地改善为主。

909户若都做75—125㎡，总货值约45—50亿，回款要跟前三盘抢同一批人。抬板是产品红利，不是去化保证。

北京城建这宗地，不是“又拿了块昌平宅地”，是把北京抬板新规从政策文本，第一次翻译成“不计容板下空间+7.05米高差+909户改善盘”的投资模型。

往后北京主城新盘比的不只是楼层朝向，而是——板下3.8万㎡，最后花多少钱建、能换多少实得溢价、网签时买家认不认。