22年老盘取证 天禧5号32亿却“有证无签”

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北京现房细则落地不到一周，CBD“活化石”坐不住了。

首创城发旗下天禧5号（首创天禧收官5号楼）取预售证：38套住宅、准许销售面积31585.06㎡、住宅货值约32.09亿元，拟售单价17.7261万—26.0598万/㎡，总价6736万—1.07亿；

最贵1单元1601（410㎡）挂26.06万/㎡、约1.07亿，最便宜1单元602（380㎡）也要6736万。

但戏剧性在后半句：开发企业首创朝阳房地产因资质到期，预售及合同网上签约暂停——证拿到了，门没开，喇叭先响。

这是一块被时间腌过的地。

2004年首创置业拿地，总占地约4万㎡、总建面18.6万㎡、容积3.5；1—3号楼2009年以“首创禧瑞都”入市，当时均价不到3万；

4号楼“首创天禧”2012年现房取证、2014年卖到11—13万；2022年巅峰成交21.3万/㎡、8500万。

今年3月网签1套390.2㎡、均价15.38万/㎡——四年后，神坛价已经回撤近三成。

产品本身仍是塔尖规格。

5号楼16层，3层以下被商业裙房遮死，4—16层做住宅，原规划39户、本次取证38套；一单元两梯两户26套（382㎡）、二单元两梯一户13套（410㎡），得房率70.22%，套内266—288㎡。

楼层定价很“顶豪”：4层约18.1万、16层约25.4万，9层是分水岭（以下每层+1.2%，以上+4.65%），15层反比14层便宜2500元/㎡，是表里唯一倒挂位。382㎡比同层410㎡单价低约1.6万/㎡，差价率8%。

“卖不卖得动”，在“窗口还有没有”。

宸园139、騴橒臺、保利京华曜、北京澐玺把顶豪客群重新教育了一遍：买家要抬板、要会所、要新规赠送、要现房确定性。

天禧5号是老规划+70%得房率+商业裙房遮挡+历史遗留手续，靠“CBD绝版”讲故事的边际效用在下降；

东侧首开尊礼著（32户、160/200㎡）还没取证，已经把“孤品不再孤”写进版图。

操盘手陈浩宇（泛海、中国府、合生系出身）用中国尊45层艺术展、中网联动、首席经济学家私享会做圈层营销，成本不低、调性很满——但顶豪盘的最后一道关是网签，不是沙龙合影。

资质到期导致不能网签，等于把“32亿货值”暂时锁在价目表里：开发商有定价权，却没有成交权。

现房新政里，8·28前已拿地项目可按在途项目走预售，天禧5号本有“老盘红利”；但开发主体资质、规划许可、学校拆迁历史罚单（去年呼家楼中学项目未批先建被罚101.498万）这些老包袱，比新产品力更难包装。

天禧5号不是北京顶豪回暖的证据，是22年地价红利在现房时代的一次迟到的变现尝试——17.7万是门槛，26万是姿态。

能不能把32亿从价目表搬进网签系统，才决定它是“CBD最后孤品”，还是“旧周期留给新买家的溢价试卷”。