岳洋主动砍价，建国门9号取证8个月首破零网签2套

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首开体系内城顶豪建国门9号2025.12取证后，沉寂8个月，2026.8终于网签2套，收金6643万元。

拟售均价15.26万/16.8万，实签均价11万/12.1万、统一72折，270㎡总价2985万、301㎡3658万，单套较备案便宜约1000万。

项目总岳洋，2025底接替解勇任项目经理兼东银燕华法人。在首开王世忠任董事长后，压“开门红”。

71.31亿总投资/开发成本13万/㎡、产权缩水+“一边甩”户型（南卧北厅非南北通）+北京顶豪内卷（中海安澜/润园抢客）三重夹击下，选择主动递刀以价换量——不是客户砍价。

这是操盘手保现金流、做活盘面给后95套留谈判筹码。

地块前身华侨村二期5号地，2004天鸿1.27亿摘、拖22年至2025取证。

旺泰能源系（49%）×首开系（约50.66%）双资方博弈，是北京二环顶豪”历史包袱+股权拉锯+产品代差”的极端样本。

一、8月首签2套硬数据

两套房全在1号楼，整齐划一72折→开发商主动让利非个客谈判结果。

此前8个月网签0套，本次破零后全盘剩余95套未签（住宅共97套）。

二、项目与地块基底

体量：6栋楼（3住宅+2商业+1写字楼），容积率4.17；住宅1/2/3号楼16-26层，97套270-520㎡平层+5套410-893㎡顶复，备案均价15万/㎡，顶复最高21万/㎡，住宅货值约57.3亿。

成本：首开2025年报计划总投资71.31亿，用地2.05ha/总建9.4万㎡/计容5.5万㎡→开发成本约13万/㎡，货值覆盖不了总投资，叠加22年资金沉淀利息，账面已无毛利。

历史：2004天鸿1.27亿摘华侨村二期5号地→2005天鸿+城开并首开→2018底施工证→2020底中诚信托/曹威49%股权转让旺泰→2025.12取证，跨22年。

户型硬伤："一边甩"布局（卧室南、客餐厨东北/西北），非南北通透；双入户门+私梯厅（住区独用/社交区共用）是仅存亮点，面宽进深比约0.69，弱于当下顶豪1.2+标准。

产权：2004年拿地，70年产权已缩水22年，期房预计2027交付，买家心理刺点。

三、股权结构（49:51僵局）

北京东银燕华置业（2004成立/注3000万/岳洋法人/孙宪海董事长）：

旺泰地产（北京）集团 49% → 穿透旺泰能源（程梓真/程致璇等，北京27座加油站民营龙头）+旺泰控股（张绍昆/程宝仁，地产能源金融）

北京燕华置业 40% → 首开股份75%+首开集团25%

首开亿信置业 11% → 首开股份96.875%+城建/住总/北辰/同方零星

首开系合计约50.66%，旺泰49% → 民营要效率、国企要合规，50:50决策互耗。

在建工程及土地已抵押予首开股份，回款优先填抵押池。

四、岳洋操盘逻辑

首开17年老兵（同信14年副总→亿信副总→京南公司），2025底接替解勇挂帅，同期兼通州熙悦京晏操盘，专啃硬骨头。

在此之前，首开新董事长王世忠上任要开门红，项目公司2024净资产-10.06亿，以及首开连续亏损。

岳洋选择”先搅动水、再谈利润”：2套72折不是回款最大化，是给后95套（尤其406/520㎡楼王）留"已破零、可谈价"的市场心智。

实景示范区/9CLUB会所/270+301样板间已开，但真刷卡靠降价而非展示。

五、顶豪对标与硬伤

同期顶豪：中海安澜北京（40套/13亿）、润园（229套/51亿/均价7.04万但套均2230万）——建国门9号15万备案 vs 11万实签才换2套，证明二环绝版地段在2026不再自动兑换销量。

硬伤四维：①22年产权缩水+期房交付风险；②"一边甩"户型代差；③4.17高容+得房率70-79%；④旺泰×首开股权博弈+抵押回款受限+首开自身亏损（2025归母亏66.25亿）。

结论：

建国门9号8月2套网签，是岳洋用72折（11万/㎡）买的首开内城顶豪”破零门票”，不是市场回暖信号。

71亿成本、13万楼面级开发成本、49:51股权僵局下，后95套若继续扛15万备案将重演8个月零签，若全面跟进11万则货值从57亿塌到42亿、缺口扩大。

对3000万级二环收藏型买家，11万/㎡是历史包袱甩出来的”错价红利”。

对资产流动性玩家，22年产权+一边甩户型+股东博弈仍是三道暗雷。