顺义土拍冷场，有个隐形的条件

房财经网 北京区域国资兜底土拍的故事，还在上演。

2月26日，顺义新城东风商场片区SY00-0201-093、096、086地块成交，底价26亿元，规划建筑面积13.4万平方米。

买家是天竺地产和顺义新城发展联合体，均为顺义国资委旗下的企业。

无独有偶。

它们南边的116号商业用地也成功拍出，底价5.64亿元，地上建筑规模8.1万平米，竞得人是北京国泰东风商城，同样也隶属于顺义国资国资委。

换句话说，顺义国资委出手兜底了这四块地。

这个场面，像极了大兴新城的几次土拍，也是当地国资委旗下的国企出手。这是任务，也是责任。

至少过去的三年里，顺义国资很少在公开市场的土拍里出现。早13年前，天竺地产和万科有过合作，打造了天竺悦府。

这一次，顺义国资出场，的确让人有点意料之外。

说句公道话，东风商场四块地的位置还不错，东南角与地铁15号线顺义站连接，是妥妥的地铁盘，未来还有规划中的R4线。

虽说四块地没做捆绑出售，但在现实中，是被视为一体的。

早在去年，顺义就针对它们，进行了一次整体的设计大赛规划。

而且在“多规合一”函中明确指出，项目设计方案，应选择“顺义新城0201街区东风商场片区设计方案征集”大赛优胜设计方案。

这也就意味着，拿下093和096两块住宅地后，要和116商业地块进行统筹规划，这个隐形条件，无疑增加了出让负担。

放眼前不久拍出的朝阳三间房地块包，朝阳区特意减去了一块多功能用地，目的是为买家减负。

包括中海十八里店项目，减少了5000平米养老面积；而待上市的永安里0401地块，把1.9万平米公建面积给到了住宅，等等。

这个时点，鲜有开发商去拿持有型物业。更何况，北京好地还有很多，正所谓天涯何处无芳草。

几天前，2025年北京商品住宅用地推介会上，一口气推介69宗、427公顷用地。

包括朝阳区太阳宫、海淀区半壁店、丰台区太平桥、石景山区苹果园等多宗热点地块，都在其中。

顺义商场的093、096、086地块已经是二进宫了，早在去年第三次供地清单中闪现过，后面无影无踪，直至2025年1月14日再次出现。

如果这次流拍，顺义区面子上是挂不住的。

与很多地块不同，东风商场这两宗地，是带着方案入市的。

有两个设计方案征集大赛的作品：

1、“古州新茂公园天地”。在这个设计方案中，西北和东北为住宅，南面为商业，有大的购物中心，有街区商业。绿地在整个大地块的中心，与商业融为一体。

2、“京华苍穹燕云翠谷.招商花园城PLUS”。西北和东北为住宅，南面为商业。住宅部分叫招商花园城PLUS，商业为大型购物中心，地上6层。绿地与东北角的住宅融为一体。

它们有一个共同的特点，将两个住宅地块和一宗商业用地，当作一个整体来规划，且打破了用地的界限。

出让文件显示，093、096、116地块，支持地块使用性质兼容，但兼容的总地上面积，不超过地上总建筑面积15%。

这令设计方案有了极大的灵活性。花姐发现，两个方案都消灭了原规划里的街坊路。

当然，虽说项目的设计方案，要遵循上述两个获奖方案进行，但也留了活话：

竞得企业可结合市场情况和产品定位，在保证获奖方案整体规划形态，及建筑风貌不发生重大改变的前提下，可对进行局部适当优化。

带方案入市，有利有弊。

利在于，省去了一些设计费，有现成方案；弊端是，方案虽好，或许不是拿地者想要的风格，说不定建安成本也很高。

在北京，带设计大赛方案出让的，有昌平的龙湖观萃。另一个带方案入市的，是门头沟的长安华曦府，是电建地产内定的地块。

回过头来再看顺义东风商场地块的条件：

一是价格不低，住宅和商业即便底价，加起来已经31.64亿元；二是受现成方案的约束，相当于形成了隐形的捆绑。

如此苛刻的条件，让外来的开发商们望而却步，再加上顺义区楼市一年来的表现，也不怎么亮眼。

花姐就拿北京城建旗下的顺义三兄弟来举例：

1、住总青年ONE。2024年9月开盘，目前网签214套，网签均价3.21万元/平米，网签金额5.98亿元，已快要覆盖地价成本；

2、星悦时光。2024年6月开盘，目前网签128套，网签均价3.44元/平米，网签金额3.82亿元，地价覆盖率32.14%；

3、住总芳华里。2024年8月开盘，目前网签115套，网签均价3.87万元/平米，网签金额4.14亿元，地价覆盖率32.84%。

这些顺义新盘的表现，似乎已给东风商场两宗地块的土拍，写好了剧本的结局。

当然，站在统筹规划的角度上，全部由顺义国资兜底拿下，也是一件好事儿，省去了后期磨合的麻烦。