北京楼市真相，这份报告讲透了

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

2025年北京楼市，到底表现如何？

花姐一直不敢去触碰这个命题。

一是，没有数据做支撑；二是，不具备做研究的学识。

只好作罢。

直到最近，花姐拿到一份天朗房网的2025年北京楼市年报。

这份年报，内容多达136页、上万字，50多张图表，涉及土地、新房和二手房，分析之专业、信息之详实，角度之独特，令人叹服。

不论对开发商、购房者，还是整个北京地产产业链，这份年报都非常有参考意义。

今天，花姐摘取其精华，以飨读者。

一、新房成交3.44万套，同比减4.4%

2025年，北京新房成交套数降至3.44万套，同比减少4.4%，成交面积433.4万㎡，同比减少4%。

北京楼市新房的交易最高峰在2021年，共销售5.87万套，面积733.6万㎡。

之后，成交量开始回落，2022-2025年成交规模，始终在3.44万-4.9万套、433.4-594.8万㎡的区间内波动。

 

2025年新增供应项目101个，虽较2024年（94个）略有回升，但较2021年高点（148个）仍减少约32%。

同期，新房商品住宅新增供应面积478万㎡，虽较2024年增长18.1%，整体规模，却仍处于历史低位。

2025年北京新房商品住宅去化力度为31.7%，连续两年下降，较2021年高点回落约12个百分点。

 

至2025年末，北京新房商品住宅上市存量为7.4万套，同比微降1.5%。

但受去化力度削弱影响，按近半年平均去化套数计算，上市存量去化周期达到27个月，较2021年的15个月，大幅延长12个月。

 

二、总量成交20.9万套，同比减3.7%

2025年北京住宅市场总成交达20.9万套，仅较2024年微降3.7%，与近四年均值20.7万套近乎持平，略高0.9%。

其中，二手住宅市场2025年成交17.4万套，占住宅总成交的83%。

 

前一年前取证项目对应的需求活力持续减弱，其背后的需求释放效率急剧下滑。

2025年，这类存量供给对应的去化周期长达53个月，较2021年的24个月翻倍。

这背后意味着，需求消化存量的速度慢了不止一倍；而当年新盘对应的需求去化周期仅18个月，需求释放效率显著提高。

 

2025年成交商品住宅中，两年前供给对应的去化强度仅23.6%，远低于当年新盘（34.6%），以及和前一年项目（38.6%）的去化力度。

 

2025年，30/60/90天平均销售率为13.6%、22.7%、26.6%，较2024年同期分别提升10.9、16.8、17个百分点，需求释放力度显著增强。

 

三、套均面积136㎡，同比增10㎡

2025年北京商品住宅新增供应3.51万套，总面积478万㎡，套均面积由2024年的126㎡，增至136㎡，同比增加10㎡。

该数据背后，直观反映出供应端的改善化导向。

 

2025年，90-130㎡改善型面积段合计占比达47%，成为成交核心主力；90-110㎡、110-130㎡、130-150㎡三个改善型面积段合计占比达61%。

而90㎡以下刚需面积段成交占比仅为21%，较2021年的46%，大幅下降25个百分点。

 

从总价段分布来看，新房成交中总价500万元以上产品，占比超过六成；500万以下总价段，从2021年的成交占比51%，减少至2025年的37%。

2025年500-1100万成交占比达到45%，1300万以上占比达到13%，明显高于2021年占比，进一步印证了改善型需求的主导地位。

 

2025年北京二手房市场“以价换量”特征显著，价格优势成为分流刚需客群的核心竞争力。

全年二手住宅成交稳定在17.4万套的高位，均价却同比下降5.5%，较2021年峰值，下跌25.2%，年内成交均价形成持续下探的价格趋势。

 

对于总价承受力在500万以下，尤其是300万以下的客群，二手房提供了远超新房的海量选择。

2025年300万以下总价段二手房成交5.03万套，占二手住宅成交总量的44%；而新房仅成交4576套，不足二手房的十分之一。

 

四、新房住宅市场聚焦中高端改善客

新房住宅市场聚焦中高端改善客群，二手住宅市场则以刚需及初级改善客群为主。

总价500万以上客群，支撑了62%的新房成交。

其中500-700万总价段占比最高，占比达到24%，1100万以上总价段占比达17%，是同期二手房同价位段的3倍以上。

面积偏好上，新房市场90-130㎡房源，合计占比46%；150㎡以上大面积段占比18%，显著高于二手房市场的8%。

 

2025年刚需层级成交12878套，同比下降12%。改善层级成交18327套，同比下降3%。

两者需求释放规模虽延续萎缩态势，但同比降幅较2024年已有所收窄。

高端市场规模逆势增长，表现强劲。2025年高端需求层级成交3148套，同比大幅增长32%。

 

五、改善型需求占比53.3%

2025年改善型需求占比53.3%，稳居市场绝对主力；刚需占比37.5%，仍是重要支撑；高端需求占比9.2%。

与2024年相比，呈现出“一稳、一升、一降”的分化走势。2025年改善与高端成交套数占比，分别提升约0.7和2.5个百分点，刚需占比则相应回落3.2个百分点。

 

1、刚需类（500万以下）：新取证项目整体去化乏力，不仅各周期去化率均处于低位，增速也最为缓慢。

该层级新取证项目共20个，30天、60天、90天平均去化率，分别为11.59%、12.09%、13.15%。

30-90天去化率仅提升1.56个百分点，去化增速垫底。

2、改善类（500-1500万）：新取证项目是当前市场的去化主力。

2025年新取证项目达43个，为三类市场中最多。30天、60天、90天平均去化率，依次为 6.55%、20.02%、22.27%。

30-90天去化率提升5.72个百分点，去化增速在三类市场中最高。

3、高端类（1500万以上）：新取证项目去化呈现“慢而稳健”的去化态势。

该层级新取证项目20个，30天平均去化率12.81%，随着时间推移逐步提升，90天平均去化率升至16.14%。

30-90天去化率提升3.33个百分点，反超刚需类项目。

 

2025年，总价500万元以下的刚需市场，成交面积段呈现“传统主力收缩、中高端刚需扩容”的结构性变化。

其中，80-90㎡区间占比，从2021年的48%下降至23%，传统主导地位显著减弱。

而90-100㎡区间占比，则从10%上升至21%，成为新的主力成交面积段。

同时，100-120㎡区间占比，从9%增长至17%，反映刚需客户在面积选择上呈现明显的扩大化趋势。

此外，适配过渡型刚需的60-80㎡面积段占比先升后稳，仍保持一定市场需求。120㎡以上区间占比亦有提升，受到远郊高性价比房源入市的带动。

 

2025年北京500-1500万改善型新房，成交1.83万套，创近五年新低，较近三年（2022年-2024年）均值，下降17.2%，降幅介于刚需与高端之间。

尽管总量收缩，该价位段仍以53%的成交占比，稳居新房市场主力。

 

六、1500万豪宅成交3148套，同比增31.6%

2025年改善型市场需求结构向中等面积段集中。

90㎡以下户型占比，从2021年20%降至2025年6%，整体呈下降趋势。；100-130㎡合计占比，则从27%提升至46%，成为市场绝对主力消费面积段。

其中100-110㎡由6%增至16%，涨幅显著；120-130㎡稳定在14%-16%高位；130-150㎡占比在16%-24%间波动变化；150㎡以上占比从22%降至17%。

2025年，北京总价1500万以上新房商品住宅共成交3148套，同比增长31.6%，成为唯一实现同比正增长的价格区间，显示出高端购买力仍具韧性。

不过，2025年成交量，仍较近三年平均水平低约11%。

 

从总价与面积段的交叉分析可见，1500万至3000万总价区间，构成了北京高端住宅市场的成交主力。

该区间内的成交面积分布呈现清晰的“总价驱动面积上移”规律：

1、1500-2000万区间，成交高度集中于150-180㎡面积段，占比高达28.0%，占据绝对主导。

2、2000-2500万区间，成交重心上移至180-210㎡面积段，占比为8.6%，成为该价位段首选。

3、2500-3000 万区间，核心面积段进一步扩大至 10-240㎡，占比 .6%。

当总价突破3000万后，面积需求呈现出显著的多元化与个性化特征。

240-270㎡、270-300㎡及300㎡以上面积段，占比分布趋于均衡，表明超高总价客群，对居住尺度的选择范围更为宽泛。

值得注意的是，300㎡以上超大户型，在2000-2500万（占比5.2%）与5000万以上（占比2.3%）总价段表现突出，反映了市场对极致空间的需求，存在于不同价格梯度的顶端。

 

七、供地模式：“小步快跑”

2021-2025年期间，拟供地批次从2021年的3批次，调整为2025年的9批次，平均单批次公告土地宗数，由28宗锐减至4宗。

供地模式实现了从“集中放量”，到“小步快跑”的转变。

 

2025年新入市的53个商品住宅项目（关联招拍挂土地），64%的项目入市周期，在3-6个月之间。

 

在环线分布上，五环内土地供给增加、六环外减少。

2025年成交宅地五环内土地14宗，占全部宗数的35%，为近五年最高。而六环外土地5宗，占比13%，为近五年最低。

 

八、成交宅地半数在中心城区

2025年成交宅地，约一半商品住宅面积分布在中心城区，相比2024年增加了4.7个百分点，比2023年增加16.4个百分点。

多年未供地的核心区（如东城），也开始释放出地块。与此同时，延庆、怀柔、密云、平谷等远郊区县的供给占比持续下滑，从2021年的10.7%，降至2025年的1.9%。

 

2025年成交宅地40宗，其中地铁站直线1.5公里内土地，共计37宗，占比约93%，为近五年最高。交通便利性，正成为土地供给的核心考量因素之一。

在楼面价结构上，成交土地楼面价整体上移。

2025年成交宅地，楼面价3万元/㎡以内的地块仅15宗，占比大幅收缩；3万元/㎡以上地块占比扩大，其中楼面价7万元/㎡以上地块达7宗，创近五年新高。

 

九、土地供给稳定、玩家减少

2025年成交住宅用地40宗，供应稳定。参与土地竞买企业37家，同比2024年减少近四成，竞得企业数30家，维持稳定。

 

2025年销售金额TOP20的企业，抢占了约77%的市场份额，同比增加4.4个百分点，TOP10企业抢占约六成市场份额，同比增加2.6个百分点。

 

十、民营房企拿地数量大幅减少

2025年竞得土地企业30家，其中民企含混合所有制企业有懋源、贝好家、汇成世纪、明芳地产等4家，占全部竞得企业的13.3%，相比2021年民企占比，下降约二成。

 

2025年TOP20企业中，民企市场占有率5.4%，同比减少5个百分点；国企市场占有率2025年同比小幅提升3.6个百分点；央企市场占有率则连续两年大幅提升，合计提升15.6个百分点，抢占了更多的市场份额。

 

与2024年相比，排名稳固的有中建、中海、华润、北京城建、懋源、住总、中国中铁等企业；越秀、金茂排名上升较快；而首开、珠江合生系、建工等排名下降较快。

2025年新上榜企业中，海开、首钢、电建等，主要靠单一项目热销带动业绩增长与排名上升。

退榜企业有京投发展、龙湖、万科等企业。

根据32家品牌房企的统计数据，2024-2025年市场占有率，连续两年持续上升的有越秀、中建、建发、招商、中海、首钢、住总、未来科学城等企业。

市场占有率连续下降的有北京城建、万科、金地、龙湖、兴创、旭辉、中国能建等企业。

 

32家品牌企业中，2025年商品住宅销售金额同比上涨的企业共计17家。2024-2025年连续两年销售业绩增长的企业，有中建、招商、未来科学城、首钢等。

2025年销售业绩下滑的企业14家，连续两年销售业绩下滑的企业有首开、保利、建工、绿城、龙湖等企业。

 

商品住宅年度销售小于15万㎡的一般企业（19家）：

海开、绿城、龙湖、万科、能建等5家销售规模不大，但去化能力较强。其中龙湖、万科、中国能建都处于去库存阶段。

去化能力在平均线以上的还有首钢、金地两家企业。天恒、中铁建、京投、京能等大部分企业去化能力偏弱。

 

自2022年以来，企业退出土地与新房市场的步伐明显加快。

据不完全统计，2022年至2025年间，约有32家曾在北京市场活跃的房企不再拿地，彻底或实质上退出了新增土地资源的竞争。

民营企业是退出的主力军。2020-2021年活跃于北京土地市场的众多知名民企，如融创中国、珠江合生系、中骏集团、雅居乐、碧桂园、世茂集团等，在2022年后已基本淡出北京土地市场。