莫老爷：越秀地产权益销售额“严重注水”

房财经网 3月6日，越秀地产对外披露了最新的运营数据。

今年头两月，越秀地产累计合同销售225.96亿元，较上年同期78.64亿元，增长187.3%。

单看其2月份销售数据，更是一飞冲天。

2月份，这家广东老牌国企开发商，实现合同销售137.12亿元，这较上年同期的28.24亿元，大幅增长385.6%。

这样优秀的表现，越秀地产迎来的何止小阳春，是报复性反弹。然而，越秀地产炸裂的成绩单，却招来外界质疑。

近日，自媒体《莫老爷》针对越秀地产过去两月逆天的销售数据，发出了严重拷问。

该媒体表示，越秀地产权益销售严重注水，已到了“不忍目睹”的地步。

最有力的证据是，第三方机构发布的销售数据，与越秀地产自身的权益占比，严重不相符。

根据克而瑞公布的销售排名，前两月越秀地产以224亿元的全口径销售，位列TOP百强榜第14位，而其权益销售金额211.3亿元，位列第7位。越秀地产的权益销售占比达到了惊人的94.33%；而中指研究院的数据同样表明，越秀地产的权益销售，占到了全口径销售的94.41%。

公开资料显示，2022年越秀地产全口径销售1260亿元，权益销售却高达1251.6亿元，占比99.33%。

按此数据推演，越秀地产所开发的项目都是自营项目，几乎没有合营或联营项目。

但事实是，2022年上半年，越秀地产新增16幅土地，总建筑面积345.56万平方米。其权益占比最高为99.64%，最低为9.5%，平均权益占比为56.78％。

时间再拉长到2021年，越秀地产共新增土地储备37幅，总建筑面积918.23万平方米，越秀地产的平均权益占比为56.03%。

越秀地产2022年中期报表显示，2022年上半年，其净资产762.57亿元，其中股东权益466.87亿元，占比61.22%；少数股东权益295.7亿元，占比38.78%。

同期，越秀地产营业收入312.93亿元，期内盈利25.83亿元。其中归属股东权益的利润17.07亿元，占比66.09%，而少数股东利润8.76亿元，占比33.91%。

少数股东权益占比与实际分得的利润占比，差了4.87个百分点。换算过来，2022年上半年，越秀地产少数股东少分了1.26亿元利润。

相较其他同行而言，越秀地产这个数据也大抵正常，并没有出格的地方。

但不到60%的土地权益占比，是如何创造出99%的权益销售神话的？

更令人大跌眼镜的是，越秀地产1月份的销售数据，更是将权益销售“注水”这个现实，揭露的淋漓尽致。

克而瑞数据显示，1月份越秀地产全国全口径销售88.1亿元，权益销售77.3亿元。权益销售占比87.74%。

而克而瑞另一份《2023年1月广州房企销售金额排行榜》显示，越秀地产全口径销售金额73.89亿元，权益销售金额39.62亿元。在广州，越秀地产的权益销售占比为53.62%。

这也意味着，在广州以外的市场，越秀地产1月份全口径销售额仅为14.21亿元，但其权益销售金额却超过全口径销售额，达到37.68亿元。

越秀地产这个匪夷所思的魔幻数据是如何创造出来的？

究竟是第三方机构的数据统计错了，还是越秀地产犯了一个幼稚至极的错误？

据《莫老爷》报道，类似的销售统计数据，均由开发商向统计机构提供，而并非第三方机构独立调查而来。