魔方公寓IPO迷局：创始人蹊跷出走，华平七次推高估值

@房财经 李琦

9月26日，魔方生活服务集团向港交所递交了招股书。

关注它的人，应该不在少数。除了魔方现有的股东们，还包括它已经离职的创始人葛岚。

另外，还有一群人会认真盯着：蛋壳公寓老板高靖——虽然蛋壳暴雷了，但他毕竟是长租公寓上市的首个吃螃蟹者;如果左晖还在世，他也会把自如集团拿来做比较;郁亮和吴亚军也一定会关心，他们旗下的泊寓和冠寓是它的对手。

魔方生活要公开上市了，它到底有啥魔术?招股书是一面很好的镜子。

催肥的估值

先来看看财务数据。

2019年至2021年间，魔方生活的营收从9.47亿元增至14.71亿元，复合年增长率为24.7%;净利润从0.64亿元增至2.95亿元，复合年增长率为115.6%。经营的公寓从35,879套增至76,190套，复合年增长率为35.2%。

在资本市场上，这是一组看上去很完美的数据。

根据弗若斯特沙利文资料，集中式长租公寓的数量，由2017年的100万套，增至2021年的260万套，复合年增长率为26.0%，预计2026年将进一步增至510万套。

而集中式长租公寓，正是魔方生活服务集团选择的赛道。这和高靖的蛋壳有了本质的区别，后者搞的是分散式长租公寓，从个人房东手上租来、装修，赚钱差价。

显然，蛋壳的模式风险更大。

魔方生活在招数书上，多次讲解了自己是集中式长租公寓，仿佛要和蛋壳模式撇清关系。

但和蛋壳异曲同工，魔方生活今日之规模，也是资本催化下的产物。

在魔方生活招股书关于“历史及公司架构”方面，花费了32页的笔墨，来厘清它的股权变化，真的是眼花缭乱。

魔方生活最早成立于在2009年。于2012年进行股改，葛岚和陆欣等8个创始人持股，其中葛岚旗下的GGX Holdings Limited持股35.06%，陆欣旗下的Luxin Holdings Limited持股32.05%。

此后，从2012年到2021年的十年期间，魔方至少经历了ABCDE等9轮融资和几次股权转让，估值从最初的2.94亿港元涨至76亿港元(67.13亿人民币)，增幅24.83倍。

这期间，葛岚套现了2500万元——只剩下2.86%股权，陆欣两次套现了1.78亿元——只剩下0.61%股权，张红漫套现了3936万元——剩下0.05%股权。

没有灵魂人物

若按照2021年2.95亿元净利润计算，魔方生活目前的市盈率为22.76倍。

在其众多的股东里，华平投资是最大的股东，通过七次参与魔方生活融资和转让股份，最终持有魔方51.62%股权。

华平投资1966年成立，是中国及东南亚最大的私募股权投资机构之一，截至2022年6月30日，管理资产超过850亿美元。

随着华平资本等入主，魔方生活的创始团队，开始逐渐消失。

作为魔方生活创始人和董事长，葛岚最后一次公开露面是在2018年年底，之后十分蹊跷地离职了。

华平方面选定郑南雁为魔方生活主席、柳佳为CEO。他们来自连锁酒店行业，分别在七天酒店和华住酒店任职过。在12名董事里，华平方面派出4名非执行董事，并没有直接干涉魔方的正常业务。

从这方面看，魔方生活早已没有灵魂人物。

资本是魔鬼，也是天使，登陆资本亦是如此。投资人会拿着鞭子抽，让魔方生活加速快跑。

但从2022年上半年看，魔方生活似乎没有了“魔力”。

魔方生活有两种生意模式，一是做直营公寓，二是做加盟管理和第三方托管公寓。

从直营公寓的数字看，2019年至2021年间，从27712间增长至50074间，但2022年上半年，直营公寓增长的数字为零。而加盟管理也仅增加了303间。

这个数字，对于踏上IPO征程的魔方生活来说，十分难看。

华平投资等股东们，也是心惊胆战。这不是一个好的时机，也不是一个好的征兆。

十年间，华平分七次买进魔方生活。尤其在2021年9月9日，通过E+轮增持魔方3.84%股权，最终将整体估值推向76亿港元。

如此估值，是自嗨还是在造势?是担心上市后出现滑铁卢吗?

毕竟，魔方生活22.76倍PE已经不低了。